Des dispositifs sont mis en place pour limiter l’augmentation excessive des loyers dans certaines zones du territoire.
Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base ET un éventuel complément de loyer.
Vous avez peut-être déjà entendu parler de « l’encadrement des loyers ». Cependant, ce terme assez vaste regroupe deux dispositifs de plafonnement du montant des loyers hors charges :
– Le plafonnement des loyers par villes : la loi interdit de dépasser un loyer maximum par mètre carré dans certaines villes
– L’encadrement des loyers à la relocation : la loi interdit au propriétaire d’augmenter le loyer entre deux locations, c’est-à-dire de l’augmenter pour le nouveau bail
o La seule augmentation possible est celle qui permet de réviser annuellement le loyer selon l’évolution de l’IRL (indice de référence des loyers)
Les deux dispositifs sont complémentaires, ainsi il est possible que le loyer ne dépasse pas le plafond autorisé par la loi mais qu’il doive être diminué au regard de l’interdiction d’augmenter le loyer à la relocation.
1) PLAFONNEMENT DES LOYERS PAR VILLES
À la suite de fortes augmentations des loyers ces dernières années, et afin de favoriser l’accès au logement pour tous, des montants maximums par mètre carré sont fixés pour les loyers de certaines communes dans le cadre d’une expérimentation qui se conclura en novembre 2026. Cette limite dépend de plusieurs éléments pris en compte selon les territoires et les types de logement.
Des études des loyers moyens sur un même territoire sont conduites par des organismes telsque les Observatoires des Loyers et permettent par la suite de fixer des montants de loyer de référence par mètre carré.
Début 2025, 69 communes (listées ci-dessous) sont concernées par ce plafonnement :
– Paris : intra-muros
– Lille : Lille, Hellemmes et Lomme
– Plaine Commune (93) : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, et Saint-Ouen.
– Est Ensemble (93) : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, et Romainville.
– Lyon : Lyon et Villeurbanne
– Montpellier
– Bordeaux
– Pays Basque : 24 communes dont Bayonne, Biarritz, Anglet, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye, et Urrugne.
– Grenoble-Alpes Métropole : 21 communes : 13 villes en totalité comme Meylan, Seyssins, ou Gières, et sur une partie du territoire de 8 communes comme Grenoble, Fontaine, et Echirolles.
D’autres mairies ont entamé des démarches afin de rejoindre cette liste.
2) ENCADREMENT DES LOYERS A LA RELOCATION
Dans les zones dites « tendues », les propriétaires ne peuvent en principe pas augmenter les loyers entre deux locations. Quatre exceptions peuvent, néanmoins le leur permettre :
– Loyer sous-évalué : en comparaison avec les logements similaires des environs proches.
– Travaux : deux cas de figure
o Si le montant global des travaux faits par le propriétaire représente au moins 50 % de la somme des loyers annuels, il peut augmenter le loyer, mais la hausse ne pourra dépasser les 15%,
o Si le montant des travaux réalisés est au moins égal à la somme des loyers payés la dernière année, l’augmentation est alors libre.
– Indice de référence des loyers (IRL) : possibilité de s’aligner avec l’augmentation des prix à la consommation (possible une fois par an).
Votre propriétaire est dans l’obligation d’indiquer le montant de l’ancien loyer dans votre contrat de bail.
QUE FAIRE SI LE MONTANT DE VOTRE LOYER VOUS SEMBLE CONTESTABLE ?
Il vous faut d’abord distinguer le montant que vous devez contester, il s’agira :
• Du loyer de base (hors charges)
OU
• Du complément de loyer (règles de validité via ce lien)
Le montant du loyer de base peut être contesté dans les trois ans après la signature du bail,alors que le montant du complément de loyer n’est lui contestable auprès de la commission de conciliation de votre département que durant les 3 premiers mois du bail.
1ère ETAPE (facultative) : Envoi d’une demande préalable par courrier recommandé à votre bailleur.
Cette étape est importante car elle peut potentiellement permettre de régler la situation de façon simple entre votre bailleur et vous, si celui-ci l’accepte. Nous vous invitons vivement à conserver une copie du courrier recommandé ainsi qu’une preuve de son envoi.
Vous pouvez vous inspirer ou bien réutiliser le modèle de courrier rédigé par l’association BAIL disponible en bas de page.
➔ Dans le cas où votre bailleur ne donnerait pas suite à ce courrier ou s’opposerait à la régularisation du montant, vous pourrez passer à l’étape suivante.
2ème ETAPE (obligatoire) : Saisine de la Commission Départementale de Conciliation (CDC)
La CDC est un organisme composé de représentants de locataires et de propriétaires (à nombre égal) qui permet à des locataires et propriétaires de trouver une solution amiable à leur litige.
Vous pouvez donc saisir gratuitement la CDC par courrier ou en ligne (lien générique et lien pour l’Île-de-France) qui vous réunira par la suite avec votre bailleur afin de tenter d’arriver à une solution. qui vous réunira par la suite avec votre bailleur afin de tenter d’arriver à une solution.
La commission ne pourra être saisie dans le cas de la contestation du complément de loyerque dans les trois mois suivant la signature du bail, et à tout moment pour le loyer de base.
➔ Cette Commission n’a pas de pouvoir contraignant, il est possible que vous ne parveniez pas à trouver d’accord et que votre bailleur refuse de se conformer à la loi et à la décision de la commission. Dans ce cas vous devrez donc passer à l’étape suivante.
3ème ETAPE (obligatoire): Poursuites contre le bailleur.
Procédure civile : lorsque vous recevrez l’avis émis par la CDC, vous aurez un délai de 3 mois (à compter de sa réception) pour saisir le juge des contentieux et de la protection (JCP). Vous n’êtes pas obligé d’être représenté par un avocat, vous pouvez vous approcher d’associations telles que l’ADIL, la CLCV et la BAIL (sur les territoires concernés) pour vous accompagner. Cette action permettra au juge de pouvoir prononcer la diminution de votre loyer.
Vous trouverez en cliquant ici une notice de saisine de ce juge avec le formulaire et explications.
Procédure administratives : Lorsque les règles de fixation du loyer ne sont pas respectées, des sanctions sont prévues par la loi :
– Le préfet peut exiger du bailleur la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu (mais cela ne s’applique pas aux compléments de loyer)
– Si le bailleur refuse, le préfet peut le faire condamner à une amende administrative (jusqu’à 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale)
AUTRES CONSEILS :
Des partenaires de la Fondation pour les logements des défavorisés sont spécialisés en la matière et peuvent parfois (selon les communes) vous apporter leur aide dans des procédures de diminution de montant du loyer.
• L’association BAIL (Brigade Associative Inter Locataire) aide depuis 2023 les locatairesà savoir quand et comment agir si les propriétaires ne respectent pas les règles concernant les loyers, en fournissant soutien et informations sur les communes de Lyon, Villeurbanne et Plaine Commune uniquement.
Vous trouverez cependant de nombreuses ressources utiles pour tous les territoires sur leur site internet : Asso BAIL | Brigade Associative Inter Locataires | Diagnostic de bail GRATUIT
• Les ADILs (Agence Départementale d’Information sur le Logement) tiennent des permanences juridiques autour des questions relatives au logement sur une grande partie du territoire.
Vous trouverez la permanence la plus proche via le lien suivant : Des questions ? Trouvez l’ADIL la plus proche de chez vous !
SOURCE JURIDIQUE :
– Article 140 III A et VI de la loi ELAN du 23 novembre 2018 : introduction au dispositif expérimental d’encadrement des loyers
– Article 3, 8° de la loi du 6 juillet 1989 : obligation du propriétaire à indiquer le montant du loyer payé par le dernier locataire
LIENS :
– En quoi consiste l’encadrement des loyers à respecter en zone tendue ? | Service-Public.fr
– Complément de loyer : quelles sont les règles ? | Service-Public.fr