Face aux villes aux volets clos : laissons les maires taxer davantage les résidences secondaires

Avec plus de 3,8 millions de résidences secondaires, soit 10 % de son parc de logements, la France se place en première position au niveau européen.

Alors que la France manque de résidences principales, le nombre de résidences secondaires a augmenté de façon importante, avec 1,5 million de résidences secondaires supplémentaires depuis 1982.

Alors que les discussions sur le prochain budget vont débuter, la Fondation pour le Logement, des élus et plusieurs associations dont “Agir contre le logement vacant” appellent à une meilleure régulation, dans les zones sous tension, pour augmenter la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, sans avoir à augmenter aussi la taxe foncière de tous les logements, et donc à décorréler ces deux taxes.

De nombreuses villes, dans les régions touristiques sur le littoral ou en montagne mais aussi dans les grandes métropoles, déplorent un nombre disproportionné de résidences secondaires. Si ce phénomène ne pose pas de difficultés dans les zones en déclin, certaines villes aux marchés particulièrement tendus sont parfois démunies, surtout lorsqu’il s’agit de loger leurs propres habitants permanents. Qu’elles servent à la location touristique ou de lieux de villégiature personnels, leur nombre dépasse parfois ce qu’une collectivité peut raisonnablement absorber, accroît la pénurie et fait monter les prix de l’immobilier.

Habitants permanents sans logement

Ainsi, Paris possède 134 000 résidences secondaires et autres pieds-à-terre soit 10 % de son parc alors même que son marché locatif y est complètement saturé.

Dans certaines communes du Pays Basque, les résidences secondaires représentent jusqu’à 50 % des logements, faisant tripler la population pendant l’été. Dans le même temps, la pénurie de logements à la location y est telle que même les personnels saisonniers ne parviennent plus à se loger au moment de la forte affluence.

La Bretagne connaît elle aussi ce paradoxe des villes aux volets clos en basse saison, faute d’habitants à l’année, et où les habitants permanents ne trouvent plus à se loger. Jeunes et familles sont alors contraints de s’installer loin des villes, dans des zones moins chères, mais où le temps et l’argent passés dans les transports pour rejoindre leur lieu de travail pèsent de plus en plus lourd.

Face à ce phénomène, les collectivités disposent de peu d’outils de régulation. Depuis la loi Le Meur-Échaniz, il est possible d’inscrire des servitudes de résidence principale dans les plans locaux d’urbanisme. Cette mesure inspirée de la Suisse et de son interdiction de dépasser 20 % de résidences secondaires, a permis à des villes comme Chamonix de limiter l’expansion des logements secondaires sur son territoire. Mais elle ne s’applique qu’aux nouvelles constructions et reste sans effet sur le parc existant.

Autre levier possible : la taxe d’habitation sur les résidences secondaires pour inciter fiscalement à remettre les logements sur le marché. Malheureusement, cet impôt, historiquement rattaché à la taxe foncière et basé également sur la valeur locative cadastrale du bien, ne peut être modulé sans peser aussi sur les propriétaires occupants.

Or, cette corrélation entre les deux taxes place les élus locaux dans des situations intenables : s’ils augmentent la taxe sur les résidences secondaires pour inciter les propriétaires à remettre leur bien sur le marché, ils risquent de pénaliser dans le même temps les propriétaires résidents de façon permanente sur le territoire. Et à l’inverse, un élu qui souhaite favoriser ses résidents permanents risque d’avantager de façon injuste les occupants temporaires.

C’est précisément ce qui s’est passé à Nice où Éric Ciotti, pour respecter sa promesse de campagne de réduire la taxe foncière, a baissé également de 20 % la taxe sur les résidences secondaires. Soit un cadeau fiscal de 4 millions d’euros pour les propriétaires de résidences secondaires, dans la ville qui en compte le plus grand nombre, alors que plus de 32 000 ménages peinent à se loger sur le territoire de la métropole en 2024.

À l’heure où les vacances d’été s’achèvent, il n’est pas inutile de rappeler que la France compte 4 millions de personnes mal logées, 2,9 millions de ménages en attente de logement social, mais aussi qu’il ne sera pas possible de construire indéfiniment de nouveaux logements, et qu’il faut prioriser les résidences principales.

Les élus locaux doivent donc pouvoir moduler la taxe d’habitation sur les résidences secondaires en fonction des besoins exprimés sur leur territoire. Et ce, sans pénaliser les propriétaires occupants permanents. Nous appelons le gouvernement et les parlementaires, dès le prochain projet de loi de finances pour 2027, à s’emparer de cette question. Pour que le droit d’avoir un logement passe avant celui d’en avoir deux.

Tribune publiée dans Le Monde le 9 septembre 2026.